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房屋租赁拆迁赔偿规定

文章出处:未知 人气:发表时间:2017-11-23 11:09

            房屋租赁拆迁赔偿问题,很多时候合法权益受损的承租人只能基于与房屋所有人的合同来解决双方的纠纷,但是往往收效甚微。那么拆迁中拆迁是否仅仅需要对被拆迁人作补偿,承租人的合法权益又该如何维护呢?

            关键词:房屋租赁拆迁

            承租人从1991年国务院的《城市房屋拆迁管理条例》中的被拆迁人地位,到2001年《国有土地上房屋征收与补偿》条例中的隐匿,其正统地位受到了沉重的打击,合法权益也面临着危险,同时,租赁房屋拆迁是否要对其补偿也变成一个疑问。

            拆迁是一种民事行为,行政部门的涉入并不能阻碍这种民事性。首先,拆迁是在双方主体达成安置补偿协议之后的行为,是以合意为基础的主体间的平等关系。从内容看,拆迁人获得土地的使用权,同时给予被拆迁人以补偿,这种权利义务是对等的。最后,拆迁的客体是房屋,这一标的是私人财产,不具有公共性。

            拆迁虽然是民事行为,但另一方面,拆迁的规划、审批是政府作出的,往往是政策性的,因而对房屋租赁合同订立时的双方来说,就具有不可预见性。虽然拆迁是不可归责于租赁双方的事由,但这一事由并非情势变更,因为情势变更尚有合同履行的可能,而在拆迁中租赁物已经不存在,合同无法履行。因此,拆迁属于不可抗力。

            根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,对拆迁人的补偿包括拆迁补偿款;装修补偿费;搬家费、过渡费;电话、有线电视、空调、管道煤气等拆迁补偿费;围墙、地坪、道路补偿费;提前搬家奖励费。在这些补偿费用中,有些是用益性的补偿,由于拆迁人只给被拆迁人补偿,此时出租人便对这部分用益费用构成不当得利,出于利益平衡,需要出租人将这部分费用让渡给出租人。

            根据《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定:“拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:(三)租赁房屋”。因《城市房屋拆迁管理条例》属于行政法规,该条为强制性规定,因此按《合同法若干问题的解释》第4条的规定,签订的租赁合同为无效合同。也就是说,房东不仅要把房屋可能将要被拆迁的信息告知承租人,而且一旦明确拆迁范围,再进行出租,则属于违法出租,应该承担相应的责任。此外,承租人为了更好地维护自身的利益,在签订租赁合同时,应积极主动对该区域动迁情况进行调查,避免因签订无效租赁合同而受到经济损害。

            一般情况下,拆迁人会直接同房屋的产权人去谈赔偿事宜,一般不会单独接待承租人,但承租人可以依据合法的租赁合同可以要求经济补偿,如一次性停产停业综合补助费以及搬迂补助费。

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此文关键字:房屋租赁拆迁