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房屋租赁纠纷起诉地是哪里

文章出处:未知 人气:发表时间:2017-11-23 11:00

            有些租赁纠纷不愿意调解或不服调解,又没有达成仲裁协议的,当事人可以将房屋租赁纠纷依法向人民法院提起诉讼,通过法院的诉讼活动而做出的判决的强制力,要远远大于调解和仲裁,那么房屋租赁纠纷起诉地是哪里?

            关键词:房屋租赁

            房屋租赁合同纠纷案件,当事人之间的房屋租赁合同关系多以书面形式确定,对纠纷产生后的管辖法院当事人一般也多在书面合同中加以约定。但是在司法实践中,房屋租赁合同纠纷案件是管辖异议案件中极为常见的类型,尤其是房屋出租方在房屋租赁合同期满后诉请收回房屋的案件,被告提起管辖异议申请的情况更是常见——当然,不排除很多当事人是为了故意拖延诉讼时间、获取更多的收益而故意提起管辖权异议的情形。

            民诉法司法解释2015年2月4日开始实行后,房屋租赁合同纠纷案件的管辖权确定规则与民事诉讼法产生了新的变化,为了更准确地理解和适用法律。

            民事诉讼管辖是民事纠纷进入司法诉讼程序后首先需要明确的一个问题,一般来讲,确定案件的管辖法院,应遵守级别管辖、地域管辖、约定管辖、专属管辖、移送管辖、指定管辖的规则制约。

            第一是级别管辖。级别管辖是指各级法院之间在受理第一审民商事案件、知产案件及其他案件的职权范围和具体分工。我国实行的四级两审终审制——知产法院等专门法院不在本文讨论范围之内。级别管辖确定的是四级法院之间受理一审案件的分工和范围,分工的法律依据为民事诉讼法第17至20条的相关规定。司法实践中,民事诉讼案件一般是按照诉讼的标的额来确定级别管辖的法院,但由于各地经济发展状况不一致,有些欠发达地区的基层法院只受理几十万、几百万元以下标的额的一审民商事案件,而有些经济发达地区的基层法院可以受理亿元以下标的额的案件,这些管辖法院的确定一般要根据本地的经济情况来确定。但必须明确的是,级别管辖是确定管辖法院时首先考虑的问题,地域管辖、约定管辖及专属管辖都不得违反级别管辖的规定。

             第二是地域管辖。地域管辖制度指的是民事诉讼中依据特定的地点作为连接点确定管辖法院,这些连接点包括原告住所地、被告住所地、合同签订地、合同履行地、保险标的物所在地、票据支付地、运输始发地、运输目的地、侵权行为地等地点。民事诉讼法第21至32条的规定就是依据地域管辖原则确定管辖法院的相关法律规定。不同类型的案件,要依据不同的连接点来确定管辖法院。

            第三是约定管辖。约定管辖指的是依据民事诉讼法规定,当事人在民事诉讼法规定的地域管辖所指定的连接点以外,选择与纠纷有实际联系的其他相关连接点作为选择确定管辖法院的依据。民事诉讼法第34条规定:“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”

适用约定管辖,首先要明确约定管辖可以事前签订协议,也可以事后诉前达成管辖协议依法选择有管辖权的法院——应诉管辖其实也是约定管辖规则的一种延伸;其次是约定管辖要明确,在约定选择管辖法院时,要明确确定双方选择的管辖法院,至少要明确哪些法院是除法律规定外双方当事人同意选择的有管辖权的法院。如果双方的协议不能确定的,还是依照民事诉讼法的相关规定确定管辖;最后必须明确的是民事诉讼法第34条最后一句为本条的但书规定,当事人的约定管辖不得违反级别管辖和专属管辖的规定。违背级别管辖和专属管辖的约定条款是无效的,不产生制约法院确定管辖权的效力。

另外,随着电商行业在日常生活中的发展,为保护消费者的合法权益,较少诉累,民诉法解释第31条作出规定:“经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议,未采取合理方式提请消费者注意,消费者主张管辖协议无效的,人民法院应予支持。”这条解释也是对约定管辖的一项特殊限制。但必须明确的是,此条犹抱琵琶半遮面的规定,其立法目的能否实现,却有待考证。

            第四是专属管辖。专属管辖指的是民事诉讼法以及民诉法司法解释之中规定的特殊类型的案件由特定连接点的法院作为管辖法院的情形。民事诉讼法第33条明确规定:“下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖; (二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼,由港口所在地人民法院管辖;(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。”这三类案件中,确定管辖法院的依据即为不动产所在地、港口所在地、被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地,其他的被告所在地、合同履行地、侵权行为地等地点均不能再作为确定管辖法院的连接点。

另外,民诉法解释对不动产纠纷的概念做了阐释,同时也对不动产纠纷的范围做了扩张性的解释,民诉法解释第28条规定:“《民事诉讼法》第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。 农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的,以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的,以不动产实际所在地为不动产所在地。”其中房屋租赁合同纠纷案件也作为不动产纠纷案件实行专属管辖,以租赁房屋所在地的法院作为法定的管辖法院。

            第五是移送管辖。移送管辖是法院受理后,发现本院对案件没有管辖权时,依职权将案件移送到有管辖权的法院审理的情况。民事诉讼法第36条规定:“人民法院发现受理的案件不属于本院管辖的,应当移送有管辖权的人民法院,受移送的人民法院应当受理。受移送的人民法院认为受移送的案件依照规定不属于本院管辖的,应当报请上级人民法院指定管辖,不得再自行移送。”这里有两个问题需要注意:第一,案件移送只能是无管辖权法院移送至有管辖权法院,如果受理法院本身有管辖权,不得移送到其他法院审理;第二、案件移送只能移送一次,只能由受理法院移送至其他有管辖权的法院审理。如果被移送的法院认为移送不当,不能再行移送,应报共同的上级法院指定。

            第六是指定管辖。指定管辖有两种,一种即为法院之间因管辖权发生争议,协商解决不了的,报请它们的共同上级人民法院指定管辖。如被移送管辖的法院认为自己无管辖权或者移送法院本身有管辖权的,可以要求共同的上级法院指定管辖;第二种是有管辖权的人民法院由于特殊原因,不能行使管辖权的,由上级人民法院指定管辖。如涉及到受理法院的工作人员是案件当事人,受理法院不适宜审理,可以报请上级法院制定法院审理,以保证司法公正,树立司法的公信。

另外还有管辖权竞合时的问题,当两个法院都有管辖权,且均已经立案受理时,民事诉讼法第35条规定:“两个以上人民法院都有管辖权的诉讼,原告可以向其中一个人民法院起诉;原告向两个以上有管辖权的人民法院起诉的,由最先立案的人民法院管辖。”

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