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房地产纠纷律师

文章出处:未知 人气:发表时间:2018-12-03 12:04

房地产纠纷律师_房地产纠纷案例分析

房地产诉讼是指公民、法人或其他经济组织因房地产法律关系产生纠纷,一方当事人向人民法院请求保护房地产权益,由人民法院予以审理、裁断的诉讼活动.。

买房的人多了,发生纠纷的概率就高了,房地产纠纷发生最多的就是期房纠纷,在拿到房后与宣传不一样,很容易发生纠纷,还有就是开发商跑路了,那么,小编就和大家聊聊房地产纠纷案例分析,希望对大家有所帮助。

房地产纠纷案例分析

(一)案 情

原告:吴新霞,女,32岁,汉族,个体服装经营户。住新疆维吾尔自治区石河子 市5小区6栋18号。

被告:赵金祥,男,51岁,汉族,工人。住新疆维吾尔自治区石河子巾6小区200栋1号。

第三人:孙邦定,男,28岁,汉族,个体服装经营户。住新疆维吾尔㈠旨区石河干市5小区7栋124号。

1995年8月21日,原告吴新霞与被告赵金祥签订下房屋租赁合同。合同约定:被告将其所有的在石河子市幸福商城C0628号商业用房出租给原告,出租期为2年,自1996年1月26日至1998年1月26日止;原告在合同生效后将第1年租金6500元一次性付给被告。合同生效后,吴新霞分两次付清厂2年的租金13000元。1996年7月1日中午,被告告知原告要将该出租房屋出售给第三人孙邦定。同天下午,被告即与第三人孙邦定签订买卖该房屋的协议。第三人孙邦定按协议约定。给被告交付了6万元买房款,并于同月18闩与被告一起左房屋管理部门办理厂产权过户登记手续,孙邦定交纳房房屋交易费900元和其他费用440元。原告认为被告将该房出租给她,在她承租期间,被告出卖该房屋属无效民事行为,遂向石河子市人民法院提起诉讼。

原告吴新霞诉称:被告赵金样将其所有的房屋出租给我使用2年,可只有半年时间其就将该房屋出售给第三人孙邦定,违反了城市私有房屋管理条例》的有关规定,侵犯了其合法权益,故请求人民法院宣告被告与第三人的房屋买卖无效,并要求被告继续履行与其签订的房屋租赁合同,或准许其在同等条件下优先购买被告的房屋。

被告赵金祥答辩称:我出售房屋之前已通知了原告,在原告表示不买该房屋的情况下,我才决定将该房屋卖给了第三人孙邦定,现在买卖已经成交。如果原告愿意继续履行租赁合同,那是原告与第三人之间的事了,与我无关。

第三人孙邦定述称:我与被告的房屋买卖已经成立,并经过房产管理部门进行了产权过户登记,该房屋的所有权归我所有,原告无权要求法院宣告该房屋买卖无效。

(二)审 判

石河子市人民法院经审理认为:原、被告在平等,自愿、协商一致的基础上签订的房屋租赁合同,意思表示真实,应确认该合同有效。被告在合同履行期届满之前,出卖出租的房屋,应提前3个月通知原告,但被告在通知原告的当天卜午,即将房屋卖给厂第三人,违反了《城市私有房屋管理条例》第十?条之规定,该房屋买卖应确认无效,被告应对此房屋买卖无效的后果承担全部责任。在庭审中,原告与被告均表示愿意继续履行房屋租赁合同,本院无异议。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、(城市私有房屋管理条例》第十一条之规定,参照最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条之规定,该院于1996年]o月30日判决如下:

一、被告赵金祥与第三人孙邦定的房屋买卖无效。

二、被告返还第:三人房款6万元及利息1320元,并赔偿第三人房屋交易费900元、工本费50元和手续费390元。

三、原告吴新霞与被告赵金祥间的房屋租赁合同有效,予以继续履行。

孙邦定对判决不服,向农八师中级人民法院提起上诉,请求中级人民法院判决撤销原审判决,确认其与被告间的房屋买卖有效,被告与原告的房屋租赁合同无效。

二审法院在审理中,经主持调解,三方当事人自愿达成如下协议:

一、孙邦定与赵金祥的房屋买卖协议有效。房屋自1996年7月18日起归孙邦定所有。

二、赵金祥将已向吴新霞收取的从1996年7月19日至1998年1月26日的房租,退还给吴新霞6500元,付给孙邦定2800元。

三、该房屋由孙邦定租给吴新霞全1998年1月26日,吴新霞再付给孙邦定租赁费l万元。

二审法院确认上述协议符合法律规定,于1997年3月4日制发了调解书。

(三)评 析

被告赵金祥将权属自己的房屋出租给吴新霞,在租赁合同履行期间,又以该房屋为标的与第二人孙邦定签订了房屋买卖台同,该买卖房屋合同是否有效,这是本案处理必须明确的问题。

被告赵金祥对出租给原告吴新霞的房屋享有所有权。这是毫无疑义的。根据《民法通则》第七十一条的规定,所有权是由所有人对其财产依法所享有的:占有、使用,收益和处分的权能构成的。被告将属自己所有的房屋出租给原告吴新霞,仅是暂时转让了该房屋的占有、使用和收益的权利,其处分权仍属其所有。在房屋租赁合同履行期间。房屋所有人虽有权将房屋出卖。但应遵守承租人有优先购买权的原则。如果出租人违反此原则,依最高人民法院《关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见(试行)》第118条的规定。承租人可以请求法院宣告房屋买卖无效。这表明,在房屋出租期间,出租人出卖房屋(行使处分权)应遵守特别规定,如有违反。法院应保护承租人的先买权,宣告原房屋买卖无效。

房屋租赁合同作为一种财产租赁合同。在当事人之间既引起债权法律关系。又引起物权法律关系,即导致承租人获得物权性质的租赁权和先买权,这就是说,和其他合同一样,房屋租赁合同作为一种法律事实,导致合同双方当事人之间产生债权债务的法律关系。但和其他合同不同的是。承租人依租赁合同可获得物权,从而出租人与承租人之间又产生了物权法律关系。承租人的租赁权表现为两个片面: ?是在租赁合同有效期间,出租人将财产再租给第三人的行为对承租人无效。二是出租人在租赁关系存续期间可将财产出卖,但这?行为不消灭租赁合同,即不能消灭承租人的租赁权。对此,《经济合同法》第二十三条第二款明确规定:“如果出租方将财产所有权转移给第三方时,租赁合同对新的所有方继续有效”。本案被告人赵金祥将出租给原告吴新霞的房屋卖给第三人孙邦定,孙邦定虽然取得了该房屋的所有权,但原告与被告间的房屋租赁合同对孙邦定仍然有效,只要原告表示要求继续租赁该房屋至租赁期届满之时止。即应予以支持。

如上所述,房屋租赁合同不仅能导致物权性质的租赁权,而且还能导致物权性质的先买权。原告对所承租的房屋在同等条件下有优先购买权。其在诉状中表示欲购买该房屋,但在庭审中,又表示放弃优先购买权,要求继续承租该房屋,法院应该准许和支持。

房地产纠纷的案例还有很多很多,这是其中一个案例,发生纠纷的原因总是多种多样的,根本上来说还是利益的问题,当然也排除特殊情况。如需要委托律师帮助,小编建议登录网站找专业的律师,这是很有帮助的。

房地产纠纷律师电话:13161919722 于增华律师

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